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先に結論をお伝えします。
離婚で家を相手に渡すときは、「名義変更（所有権移転登記）」が必要です。財産分与として渡す場合、受け取る側に贈与税は原則かかりません（分与が過大な場合などを除く）。ただし、渡す側には譲渡所得税がかかることがあり、登録免許税や不動産取得税も関わります。さらに、ローンが残っている家は、金融機関の承諾なく名義を変えられません。私は買取・査定側にいた立場から、名義変更でつまずかないための全体像を、どちらの立場にも立たずにお伝えします（具体的な税額・取り決めは税理士・弁護士の領域です）。
「離婚したら、家の名義はどう変えるの？」——財産分与で一方が家を取得するなら、避けて通れない手続きです。名前の表記を直すだけの「氏名変更登記」とは別で、こちらは持ち主そのものを変える手続きです。順番に見ていきましょう。（離婚と家の全体像は「離婚で家はどうなる？完全ガイド」にまとめています。）
「名義変更」＝所有権移転登記のこと
財産分与で家を相手に渡すと、法務局で所有権移転登記をして、持ち主を変えます。これが一般に言う「名義変更」です。登記をしないと、登記簿上は元の名義のままで、後々「渡したはずなのに名義が変わっていない」というトラブルにつながります。財産分与で家を取得するなら、登記まで済ませて初めて完了と考えてください。
税金はどうなる？（渡す側・もらう側）
| 税金 | 誰に | 財産分与での扱い（原則） |
|---|---|---|
| 贈与税 | もらう側 | 原則かからない。ただし分与が過大な場合や、税逃れ目的の離婚と判断される場合は課税されうる |
| 譲渡所得税 | 渡す側 | 「譲渡」とみなされ、値上がり益に課税されることがある（3,000万円控除はタイミングが鍵） |
| 登録免許税 | もらう側（登記時） | 固定資産税評価額の2%が目安 |
| 不動産取得税 | もらう側 | 夫婦財産の清算としての分与は原則かからないとされるが、扱いに幅があるため要確認 |
意外に見落とされるのが、渡す側の譲渡所得税です。「あげるだけなのに税金？」と驚かれますが、財産分与は税務上「譲渡」として扱われることがあり、家の値上がり益に課税される場合があります。ここで効いてくるのが、渡すのが離婚の前か後かという順番です。詳しくは「3,000万円控除はタイミングで変わる」で解説しています。税額は個別事情で変わるため、実際の判断は税理士にご確認ください。
ローンが残っている家は、勝手に名義を変えられない
ここが最大の注意点です。住宅ローンが残っている家には金融機関の抵当権がついており、金融機関の承諾なく名義（所有者）を変えると、契約違反になります。ローンの名義人と家の所有者がズレると、金融機関が一括返済を求めてくることもあります。ローンが残る家の名義変更は、先に金融機関に相談してから進めてください（ローンと連帯保証の整理は「連帯保証は外れない」で解説）。
手続きの順番
① 財産分与の内容を取り決める（弁護士・公正証書など） ② ローンが残るなら、金融機関に相談・承諾を得る ③ 離婚を成立させる（税の扱いは離婚後が有利なことも → 税理士へ） ④ 司法書士に依頼して所有権移転登記 ⑤ 登記完了で名義変更が完了
「渡す・もらう」だけの単純な話に見えて、税金・ローン・タイミングが絡む、意外と複雑な手続きです。家を動かす前に、専門家に順番を確認することが、後悔しないコツです。
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次にやること（チェックリスト）
☐ 財産分与で家を「渡す／もらう／売って分ける」のどれかを決める
☐ ローンの残債・抵当権の有無を確認する
☐ ローンが残るなら金融機関に承諾を相談する
☐ 渡すタイミング（離婚の前後）と税金を税理士に確認する
☐ 所有権移転登記は司法書士に依頼する
☐ 分与の条件・取り決めは弁護士に相談する
よくある質問（FAQ）
Q. 財産分与で家をもらうと、贈与税がかかりますか？
原則としてかかりません。財産分与は夫婦財産の清算とされ、贈与にはあたらないためです。ただし、分与が過大な場合や、税逃れ目的の離婚と判断される場合は課税されることがあります。判断は税理士にご確認ください。
Q. 家をあげる側なのに、税金がかかるのですか？
財産分与は税務上「譲渡」として扱われることがあり、家の値上がり益に譲渡所得税がかかる場合があります。渡すのが離婚の前か後かで扱いが変わるため、動かす前に税理士へ相談してください。
Q. ローンが残っていても名義変更できますか？
金融機関の承諾なく名義を変えると契約違反になります。まず金融機関に相談し、承諾や借り換えの可否を確認してから進める必要があります。
この記事の書き手について
不動産買取の現場に長く携わってきた宅地建物取引士。中古マンション・戸建ての査定・仕入れ・販売までを担当し、離婚に伴う名義変更・ローン付き物件の取り扱いを数多く見てきました。現場で見てきた実際を、夫・妻どちらの側にも立たない立場で解説しています。なお、登記手続きは司法書士に、税金は税理士に、財産分与の取り決めは弁護士にご確認ください。
最終更新日：2026年7月7日
