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「家をあげる側」なのに、税金が数百万円——離婚で意外と見落とされるのが、譲渡所得税です。
財産分与や売却で家が動くと、買ったときより値上がりしていれば、その利益に税金がかかります。しかも所有5年を境に税率が約2倍違う。知らずに動かすと、取り返しのつかない差になることも。全体像を押さえましょう。
結論（先にお答えします）。
譲渡所得税は、家を「売った」または「財産分与で渡した」ときに、値上がり益（譲渡所得）にかかる税です。財産分与で不動産を渡す側は、税務上「時価で譲渡した」とみなされ、課税されることがあります（国税庁タックスアンサーNo.3114）。譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税率は所有期間で変わります——売った年の1月1日時点で所有5年以下なら短期39.63%、5年超なら長期20.315%。取得費は購入代金＋諸費用ですが、建物は所有期間分の減価償却を差し引くため、思ったより利益（＝税）が大きく出ることがあります。マイホームなら3,000万円の特別控除を使える場合があり、使えるかどうかで税額が大きく変わります。具体的な計算は税理士にご確認ください。
「3,000万円控除は聞いたことがあるけれど、そもそも譲渡所得税って何にいくらかかるの？」——ここを土台から押さえておくと、売る・渡すの判断を誤りません。（3,000万円控除の”タイミング”は「3,000万円控除はタイミングで変わる」で詳しく解説しています。）
譲渡所得税の計算式
① 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用） ② 課税される所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除（マイホームなら最大3,000万円） ③ 税額 ＝ 課税される所得 × 税率（所有期間で変わる）
ポイント①：所有5年で税率が約2倍違う
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡 | 売った年の1/1時点で5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡 | 売った年の1/1時点で5年超 | 20.315% |
同じ利益でも、所有期間が5年を超えているかどうかで、税額がほぼ2倍変わります。「5年目だと思っていたら、1月1日基準で数えると短期だった」という取り違えもあるので注意してください。
ポイント②：建物は「減価償却」で取得費が減る
【現場から】 見落とされがちなのが取得費です。「買ったときの値段」がそのまま取得費になると思われがちですが、建物部分は、住んでいた年数分の”減価償却”を差し引いた金額になります。つまり、古い家ほど建物の取得費は小さくなり、その分譲渡所得（＝課税対象）が大きく出やすい。ここを知らずに「利益なんて出ていないはず」と油断すると、後で驚くことになります。
例えば、こう計算します（モデルケース）
※説明のための一般的な想定です。例えば、5年超所有したマイホームを財産分与で渡し、譲渡価額（時価）3,000万円、取得費（減価償却後）＋譲渡費用が2,000万円だったとします。
譲渡所得 ＝ 3,000万 −2,000万 ＝ 1,000万円 → マイホームの3,000万円控除が使えれば：1,000万 −1,000万（控除内）＝ 0円（課税なし） → 控除が使えないと：1,000万 × 20.315%（長期）＝ 約203万円
同じ取引でも、3,000万円控除を使えるかどうかで、税が0か約203万円か——これだけ変わります。そして控除は「配偶者への譲渡」には使えず、離婚成立の前後で結論が変わる。だから渡すタイミングが決定的なのです（→「3,000万円控除はタイミングで変わる」。名義を移す手続きそのものは「離婚の名義変更（所有権移転）」もあわせてどうぞ）。
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次にやること（チェックリスト）
☐ 家の所有期間を「売る年の1/1時点」で数える（5年超か）
☐ 取得費を確認（建物は減価償却で減る）
☐ 3,000万円控除が使えるか、渡すタイミングを確認する
☐ 家の今の時価を査定で把握する
☐ 実際の税額計算は税理士に、分与の取り決めは弁護士に相談する
よくある質問（FAQ）
Q. 家をあげる側なのに、なぜ税金がかかるのですか？
財産分与で不動産を渡すと、税務上「時価で譲渡した」とみなされ、値上がり益に譲渡所得税がかかることがあります（No.3114）。「あげただけ」でも課税対象になり得ます。
Q. 短期と長期、どちらになるかはいつ判定しますか？
「売った年の1月1日時点」で所有期間を数えます。5年以下なら短期（39.63%）、5年超なら長期（20.315%）です。実際の売却日ではなく1月1日基準なので注意してください。
Q. 利益が出ていなければ、税金はかかりませんか？
譲渡所得がゼロ以下なら課税されません。ただし建物は減価償却で取得費が減るため、思ったより利益が出ることがあります。計算は税理士にご確認ください。
この記事の書き手について
不動産買取の現場に長く携わってきた宅地建物取引士。中古マンション・戸建ての査定・仕入れ・販売までを担当し、離婚に伴う売却・財産分与で譲渡所得税が問題になる場面を数多く見てきました。現場で見てきた実際を、夫・妻どちらの側にも立たない立場で解説しています。なお、譲渡所得税の計算・特例の適用は税理士に、分与の取り決めは弁護士にご確認ください。本記事は制度の一般的な説明であり、個別の税務判断を行うものではありません。
最終更新日：2026年7月7日（国税庁No.3114、確認済み）
