離婚で家の名義変更（所有権移転）──贈与税・譲渡所得税・ローンの注意点

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執筆：離婚の味方 編集部（城久株式会社）／宅地建物取引士が確認

「離婚したら、家の名義はどう変えるの？」——財産分与で一方が家を取得するなら、避けて通れない手続きです。名前の表記を直すだけの「氏名変更登記」とは別で、こちらは持ち主そのものを変える手続きです。順番に見ていきましょう。（離婚と家の全体像は「離婚で家はどうなる？完全ガイド」にまとめています。）

「名義変更」＝所有権移転登記のこと

財産分与で家を相手に渡すと、法務局で所有権移転登記をして、持ち主を変えます。これが一般に言う「名義変更」です。登記をしないと、登記簿上は元の名義のままで、後々「渡したはずなのに名義が変わっていない」というトラブルにつながります。財産分与で家を取得するなら、登記まで済ませて初めて完了と考えてください。

税金はどうなる？（渡す側・もらう側）

意外に見落とされるのが、渡す側の譲渡所得税です。「あげるだけなのに税金？」と驚かれますが、財産分与は税務上「譲渡」として扱われることがあり、家の値上がり益に課税される場合があります。ここで効いてくるのが、渡すのが離婚の前か後かという順番です。詳しくは「3,000万円控除はタイミングで変わる」で解説しています。税額は個別事情で変わるため、実際の判断は税理士にご確認ください。

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ローンが残っている家は、勝手に名義を変えられない

ここが最大の注意点です。住宅ローンが残っている家には金融機関の抵当権がついており、金融機関の承諾なく名義（所有者）を変えると、契約違反になります。ローンの名義人と家の所有者がズレると、金融機関が一括返済を求めてくることもあります。ローンが残る家の名義変更は、先に金融機関に相談してから進めてください（ローンと連帯保証の整理は「連帯保証は外れない」で解説）。

手続きの順番

① 財産分与の内容を取り決める（弁護士・公正証書など）
② ローンが残るなら、金融機関に相談・承諾を得る
③ 離婚を成立させる（税の扱いは離婚後が有利なことも → 税理士へ）
④ 司法書士に依頼して所有権移転登記
⑤ 登記完了で名義変更が完了

「渡す・もらう」だけの単純な話に見えて、税金・ローン・タイミングが絡む、意外と複雑な手続きです。家を動かす前に、専門家に順番を確認することが、後悔しないコツです。

次にやること（チェックリスト）

よくある質問（FAQ）

Q. 財産分与で家をもらうと、贈与税がかかりますか？
原則としてかかりません。財産分与は夫婦財産の清算とされ、贈与にはあたらないためです。ただし、分与が過大な場合や、税逃れ目的の離婚と判断される場合は課税されることがあります。判断は税理士にご確認ください。

Q. 家をあげる側なのに、税金がかかるのですか？
財産分与は税務上「譲渡」として扱われることがあり、家の値上がり益に譲渡所得税がかかる場合があります。渡すのが離婚の前か後かで扱いが変わるため、動かす前に税理士へ相談してください。

Q. ローンが残っていても名義変更できますか？
金融機関の承諾なく名義を変えると契約違反になります。まず金融機関に相談し、承諾や借り換えの可否を確認してから進める必要があります。