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先に結論をお伝えします。
住宅ローンの残債が家の売却額を上回る状態を「オーバーローン」といいます。この状態だと、普通に売っても残債を返しきれず、不足分を現金で用意しないと売れないことがあります。財産分与の面では、オーバーローンの家は”分けるプラスの財産”がないため、原則として分与の対象になりません（残ったローンは名義人が負い続けます）。私は買取・査定側にいた立場から、まず何を確認すべきかを、どちらの立場にも立たずにお伝えします。
【査定・買取側にいた立場から・一次情報】 離婚の現場で実際によくあるのが、「離婚は決まったのに、家に残債があって、現金を持ち出さないと売れない」というケースです。売りたくても、売却額だけではローンを返しきれない。手元から不足分を出さないと話が進まず、そこで動きが止まってしまう——これは珍しいことではありません。まずは、なぜそうなるのかを整理しましょう。（離婚と家の全体像は「離婚で家はどうなる？完全ガイド」にまとめています。）
なぜ「持ち出し」が必要になるのか
家には金融機関の抵当権がついています。家を売って買主に引き渡すには、この抵当権を外す＝ローンを完済する必要があります。ところが売却額が残債に届かないと、その差額を別で用意しないと完済できません。これが「現金の持ち出し」です。
例）ローン残債 2,500万円 ／ 売却できる価格 2,200万円 → 差額 300万円を現金で用意しないと、抵当権が外せず売れない
「離婚を機に家を手放したいのに、300万円を今すぐ出せと言われても——」。ここで多くの方が立ち止まります。だからこそ、まず「残債」と「今の売却額」の”差”を正確に知ることが出発点になります。差がわからないまま感情で話を進めても、現実的な結論にはたどり着きません。
オーバーローンのときの選択肢
| 選択肢 | 中身 | 注意点 |
|---|---|---|
| ①差額を自己資金で埋めて売る | 不足分を現金で用意し、完済して売る | まとまった現金が要る。誰がいくら出すかで揉めやすい |
| ②住み替えローン | 買い替え時に残債を新ローンへ上乗せ | 審査が厳しく、離婚での買い替え前提が必要 |
| ③そのまま住み続ける | 払える側が返済を続け、当面は売らない | 連帯保証・名義の整理が残る（ローンの記事参照） |
| ④任意売却 | 金融機関の同意を得て、残債があっても売る | 返済が滞っている場合の手段。信用情報に影響。専門的な手続き |
①〜③は、残債と売却額の差が現実的に埋められる範囲かで選択が変わります。④の任意売却は、すでに返済が滞っている・差が大きすぎて埋められない、といった深刻なケースでの手段で、信用情報への影響もあるため、金融機関や専門家とよく相談して判断すべきものです（本記事では概要にとどめます）。
財産分与ではどう扱われる？
財産分与は「プラスの財産」を分ける制度です。オーバーローンの家は、家の価値よりローンが多い＝プラスがないため、原則として分与の対象財産には含めない扱いになります。一方で、残ったローンは名義人（債務者）が引き続き負います。「マイナスを二人で折半」と単純にはいかないため、負担の分担をどうするかは、弁護士を交えて取り決めることが大切です。具体的な取り決めは弁護士にご相談ください。
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次にやること（チェックリスト）
☐ ローン残債を金融機関の残高証明などで確認する
☐ 家の今の売却額を複数社の査定で把握する
☐ 「残債 − 売却額」で持ち出しの有無・金額を計算する
☐ 差を埋める方法（自己資金／住み替え／住み続ける）を検討する
☐ 返済が滞っている場合は、早めに金融機関に相談する
☐ 負担の分担・分与の取り決めは弁護士に相談する
よくある質問（FAQ）
Q. オーバーローンの家は、売れないのですか？
売却額で残債を完済できないと、抵当権を外せず通常の売却は進みません。不足分を自己資金で用意する、住み替えローンを使う、任意売却を検討する、などの方法があります。まず残債と売却額の差を確認しましょう。
Q. 残ったローンは、離婚したら折半ですか？
オーバーローンの家は原則として分与の対象財産にならず、ローンは名義人（債務者）が負い続けます。負担をどう分けるかは合意しだいで、揉めやすい部分でもあるため、弁護士を交えて取り決めることをおすすめします。
Q. 任意売却とは何ですか？
返済が難しくなった場合に、金融機関の同意を得て、残債が残る状態でも家を売る方法です。信用情報への影響など注意点があり、専門的な手続きになります。返済が滞りそうなときは、早めに金融機関や専門家へ相談してください。
この記事の書き手について
不動産買取の現場に長く携わってきた宅地建物取引士。中古マンション・戸建ての査定・仕入れ・販売までを担当し、離婚に伴う残債付き物件——売却額がローンに届かず、持ち出しが必要になるケースを数多く見てきました。現場で見てきた実際を、夫・妻どちらの側にも立たない立場で解説しています。なお、ローンの取り扱いは金融機関に、財産分与の取り決めは弁護士にご確認ください。
最終更新日：2026年7月7日
