離婚で家はどう分ける？──財産分与「2分の1ルール」と対象外になる財産

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執筆：離婚の味方 編集部（城久株式会社）

「家は財産分与でどう分けるの？」「私はいくらもらえるの？」——離婚で持ち家があると、きまって出てくる疑問です。まずは制度の枠組みを、順番に押さえましょう。（離婚と家の全体像は「離婚で家はどうなる？完全ガイド」にまとめています。）

財産分与の基本──「婚姻中に二人で築いた財産」を分ける

財産分与とは、離婚のときに、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を分け合う制度です（民法768条）。ポイントは「二人で築いたもの」が対象、という点です。名義がどちらか一方でも、婚姻中に協力して得た財産なら、原則として分与の対象になります。

「2分の1ルール」──原則は半分ずつ（ただし固定ではない）

分ける割合は、原則2分の1が目安です。これは長く実務の運用として定着していましたが、2024年（令和6年）の民法改正で明文化されました（寄与の程度が明らかに異なるとはいえない場合は、相等しいものとする、という趣旨）。

ただし、「2分の1」は動かせない固定値ではありません。一方が特別な才能や努力で財産形成に大きく貢献した場合など、割合が修正されることもあります。どの割合が妥当かは個別事情によるため、具体的な取り決めは弁護士にご相談ください。当サイトは「原則2分の1という枠組み」までをお伝えします。

離婚に伴う家の売却は、当サイト運営の城久株式会社（宅地建物取引業 東京都知事（1）第114307号）が、条件に合う物件を買い取っています（取引態様：当社が契約の当事者となる売買（直接買取））。買取の相談ができる物件か確認する

対象になる財産・ならない財産

迷いやすいのが、頭金や購入資金の一部が「特有財産」から出ているケースです。たとえば、家の購入時に一方の親からの贈与や、婚前の貯金を頭金に充てていた場合、その部分は分与の計算で考慮されることがあります。こうした線引きは複雑なので、実際の計算は弁護士・専門家に確認してください。

家（不動産）を分けるときの流れ

不動産は現金のように「半分こ」できません。そこで、次のいずれかで分けるのが一般的です。

• 売って現金で分ける（換価分割）：家を売却し、代金を分ける。公平でわかりやすい
• 一方が住み続け、もう一方に代償金を払う：家を取得する側が、相手の取り分に相当するお金を支払う。まとまった資金が必要

どちらにするにせよ、出発点は「家が今いくらか」を知ることです。ここが曖昧だと、分ける話も前に進みません。中立な複数社の査定で価値を把握しておくと、話し合いがスムーズになります（価格で揉めやすい理由は「価格で合意できないときの解決の順番」で解説）。

財産分与の請求期限（2026年4月に延長されました）

財産分与を請求できる期間は、2026年4月1日以降に離婚した場合は「離婚から5年」に延長されました（それ以前に離婚した場合は従来どおり「2年」）。以前より余裕はできましたが、時間が経つほど財産の把握や証拠集めが難しくなります。ご自身のケースでいつまで請求できるかは、弁護士にご確認ください。

なお、住宅ローンが残っている場合は、分与の計算がさらに複雑になります。「離婚と住宅ローンの記事」もあわせてご覧ください。

別居している場合は、分ける財産の範囲が別居した日で区切られます。売る時期と税金の期限もあわせて、別居中に家を売れる？で確認してください。

具体例で見る「代償金」の計算──家を取得する側はいくら払うのか

家をどちらか一方が取得して住み続ける場合、取得した側は、相手に「代償金」を払うことになります。実務でよく使われる考え方の一つに、「査定価格－住宅ローン残高」で家の取り分相当額（純資産部分）を出し、そこから2分の1ルールで計算する方法があります。モデルケースで順番を確認します（※以下の金額は分かりやすさのための一例です。実際の査定・ローン残高・貯蓄額によって結果は変わります）。

このモデルケースで妻が家に住み続ける場合、妻は家の取り分相当額800万円を手にすることになります。妻の本来の取り分は500万円なので、差額の300万円を夫に代償金として払う、という計算になります（預貯金200万円をどちらが受け取るかで、最終的な金額はさらに調整されます）。住宅ローンの残高がいくらかで代償金の金額は大きく変わるため、まずローンの残高証明書を取ることが出発点です。

なお、ローン残高が査定価格を上回る「オーバーローン」の場合は、家の取り分相当額がマイナス（０円扱い）になり、計算の考え方そのものが変わります。詳しくは「離婚でオーバーローンの家はどうなる？」で解説しています。

代償金は「払う側」「受け取る側」で注意点が違う

代償金のやり取りは、どちらの立場かで気をつける点が変わります。

• 代償金を払う側（家を取得する側）：手元資金で払えない場合は、住宅ローンを借り換えて資金を作る方法があります。家の名義変更の手続きも、代償金の支払いと合わせて必要になります。
• 代償金を受け取る側：一括で受け取れない場合は分割になることもありますが、支払いが途中で止まる例も実務ではあります。分割にする場合は、公正証書（強制執行認諾文言付き）にしておくと、支払いが止まったときに裁判を経ずに差し押さえの手続きに進めます。口約束や私文書だけで済ませるのはリスクがあります。

住宅ローンの借り換えで資金を作る方法は「離婚後も家に住み続けたい」、代償金の金額や支払い方法を書面に残す際の注意点は「離婚協議書・公正証書に家をどう書く？」で解説しています。

財産分与の話し合いに必要になる書類

家の価値や財産の範囲を話し合う前に、次の書類を揃えておくと、やり取りがスムーズになります。

• 固定資産税の評価証明書・名寄帳──市区町村役場で取得。家の価値を見る目安の一つになる
• 不動産の登記事項証明書──法務局で取得。名義や担保（抵当権）の状況を確認する
• 住宅ローンの残高証明書──借入先の金融機関から取得。代償金の計算の出発点になる
• 預貯金・保険の明細──各金融機関・保険会社から取得

不動産の名義を財産分与で変える場合は、登録免許税がかかります。財産分与による所有権移転登記には軽減措置がなく、固定資産税評価額の2％が原則です（例：評価額2,000万円なら40万円）。具体的な手続きと注意点は「離婚で家の名義変更（所有権移転）」にまとめています。

次にやること（チェックリスト）

よくある質問（FAQ）

Q. 家の名義が夫でも、妻は分与を受けられますか？
名義がどちらか一方でも、婚姻中に協力して築いた財産であれば、原則として分与の対象になります。名義＝分与の対象かどうか、ではありません。

Q. 親から相続した実家は、分与の対象ですか？
相続で得た財産は「特有財産」にあたり、原則として分与の対象外です。ただし、維持や価値の増加に配偶者が貢献した場合など、扱いが変わることもあるため、個別には専門家にご確認ください。

Q. いつも半分ずつになりますか？
原則は2分の1が目安ですが、固定された割合ではありません。財産形成への貢献度などで修正されることもあります。具体的な割合は弁護士にご相談ください。

Q. 分与はいつまで請求できますか？
2026年4月1日以降に離婚した場合は5年、それ以前の離婚は2年が原則です。時間が経つほど不利になりやすいので、早めの対応をおすすめします。

Q. 代償金は必ず一括で払うのですか？
一括が原則ですが、分割にすることもできます。分割にする場合は、支払いが途中で止まった場合に備えて、公正証書（強制執行認諾文言付き）にしておくことをおすすめします。

Q. 年金分割も財産分与と同じ期限ですか？
年金分割は財産分与とは別の手続きで、請求先も年金事務所です。ただし請求期限は同じ改正の対象になっており、2026年4月1日以降に離婚した場合は原則5年、それより前の離婚は2年です（日本年金機構）。熟年離婚で退職金・年金分割まで絡むケースは「熟年離婚と持ち家」で解説しています。

Q. 不動産の名義を変えるとき、登録免許税はいくらかかりますか？
財産分与による所有権移転登記には軽減措置がなく、固定資産税評価額の2％が原則かかります（例：評価額2,000万円なら40万円）。具体的な手続きは「離婚で家の名義変更」の記事をご覧ください。