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「子どものために、離婚後もこの家に住み続けたい」——その願い、方法しだいで叶います。ただし落とし穴もあります。
名義やローンをそのままにして住み続けると、相手の滞納で家を失うこともある。住み続けるには”正しい形に整える”ことが欠かせません。選択肢を順に見ていきましょう。
結論（先にお答えします）。
離婚後も家に住み続ける方法は、大きく3つ。①住む側が単独名義に借り換える（住宅ローンを1人で組み直す。収入・信用しだいで審査あり）、②リースバックを使う（家を売却して現金化し、その家を賃貸として住み続ける）、③財産分与で家を取得し、相手に代償金を払う。いずれも鍵は「名義とローンを、住む人に合った形へ整えること」。名義やローンを相手のままにして住み続けると、相手が滞納したときに家を失うリスクが残ります。まず家の価値・ローン残債・自分の返済力を確認し、具体的な取り決めは弁護士・金融機関にご相談ください。
「住み続けたい」は、離婚の相談でとても多い希望です。ただ、感情だけで「そのまま住む」を選ぶと、後で大きな問題になりがち。安全に住み続けるための整え方を見ていきます。（離婚と家の全体像は「離婚で家はどうなる？完全ガイド」にまとめています。）
まず、この2つの勘違いを正しましょう
❌ 「相手名義の家に、そのまま住み続ければいい」
✅ 危険です。相手がローンを滞納すれば、家が競売にかけられ、住み続けられなくなることがあります。
❌ 「公正証書に『住み続ける』と書けば安心」
✅ 不十分です。それは夫婦間の約束。金融機関との関係（名義・ローン）が整っていないと守られません。
住み続ける3つの方法
| 方法 | 中身 | 向くケース |
|---|---|---|
| ①単独名義に借り換え | 住む側が住宅ローンを1人で組み直す | 住む側に安定収入がある |
| ②リースバック | 売却して現金化し、賃貸として住み続ける | 現金で分けたい・ローンを完済したい |
| ③取得して代償金 | 財産分与で家を取得し、相手に代償金を払う | まとまった資金を用意できる |
【現場から】 現実には、①の借り換えが審査に通らず、行き詰まるケースをよく見ます。専業主婦（主夫）だった、収入が不安定、といった事情で、1人分の収入では住宅ローンを組み直せないことがあるのです。そんなとき、次善の策として注目されるのが②のリースバック。家を売って所有権は手放しますが、賃貸として同じ家に住み続けられるため、「子どもの環境は変えたくない、でも借り換えは無理」という状況の受け皿になります（詳しくは「離婚でリースバックを使う」）。
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3つの方法を、お金とリスクで比べる
| ①単独で借り換え | ②リースバック | ③取得して代償金 | |
|---|---|---|---|
| 家の所有者 | 住む人 | 買い取った会社（自分は借主） | 住む人 |
| 毎月の支出 | ローン返済 | 家賃 | ローン（残っていれば） |
| 最初に必要なもの | 1人分の収入で通る審査 | 残債を買取価格で完済できること | 代償金の資金 |
| 主なリスク | 審査に通らない | 家賃が高い／契約期間で退去 | 手元の現金が減る |
①借り換え審査は「返済負担率」で決まります
【買取の現場から】 「借り換えが通らない」の中身は、たいていこれです。住宅ローンの審査では、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）に上限があります。たとえば住宅金融支援機構のフラット35の基準は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です（民間金融機関の基準はそれぞれ異なります）。
1人分の収入で考えると
年収300万円 × 30% ＝ 年間返済 90万円まで（月7.5万円）
年収500万円 × 35% ＝ 年間返済 175万円まで（月約14.6万円）
※他の借入（車のローンなど）があれば、その返済も合算されます
夫婦二人の収入で組んだローンを、片方の収入だけで引き受けようとすると、この上限を超えることが多い。これが「通らない」理由です。離婚を決める前に、住む側の収入で事前審査を取っておくと、この選択肢が現実的かどうかが早く分かります。
②リースバックは数字で確認してから
リースバックは「売って、同じ家を借りる」仕組みです。住み続けられる反面、数字を見ずに決めると後で苦しくなります。一般的な目安は次のとおりです。
- 買取価格：市場価格の7〜8割程度（物件によって6割程度まで下がることもある）
- 家賃：買取価格 × 期待利回り（年6〜10%程度）÷ 12か月
計算してみると
市場価格3,000万円の家 → 買取価格 約2,250万円（75%）
利回り8%なら → 2,250万円 × 8% ÷ 12 ＝ 家賃 月15万円
この家賃が、周辺で同じ広さの家を借りる相場より高くなることは珍しくありません。「住み続けられる」ことの対価として、その差額を毎月払い続けることになります。
【買取の現場から】 契約で一番大事なのは、価格よりも契約の形です。
- 定期借家契約：家賃は抑えめになりやすいが、期間が満了すると退去になることがある。再契約できるかは貸主次第
- 普通借家契約：家賃は高めになりやすいが、借主が望めば住み続けやすい
「子どもが卒業するまで住みたい」なら、契約期間がその時期をカバーしているかを必ず確認してください。定期借家で2〜3年しかなければ、目的を果たせません。将来買い戻したい場合は、買い戻せる価格と期限を契約書で確認します（買い戻し価格は売却価格より高く設定されるのが一般的です）。
なお、住宅ローンの残債が買取価格を上回ると、リースバックは使えません。売却代金で完済できないと抵当権が外れないためです。まず「買取価格がいくらになりそうか」と残債を並べてください。
リースバックの契約書で、価格より先に見る3点
【買取の現場から】 買取価格や家賃は比べやすいので目が行きますが、住み続けるという目的に効くのは次の3点です。
- 家賃の改定条項：契約の途中や更新時に家賃を上げられる定めがあるか。最初の家賃で生活設計を組んでも、数年後に上がれば計画が崩れます
- 物件が第三者に転売された場合：リースバック会社は物件を投資家などに売ることがあります。そのとき貸主が変わっても、今の賃貸条件が引き継がれるかを確認します
- 修繕の負担：給湯器や屋根など、通常の賃貸なら貸主が直す部分を、借主負担とする契約があります。持ち家のときと同じ出費が続く形になっていないか確認してください
複数社から条件を取り、この3点を横に並べて比べると、家賃が少し安い会社より、条件が安定している会社の方が結果的に安く済むことがよくあります。
どうしても「相手名義のまま住む」しかないとき
借り換えもリースバックも難しく、当面は相手名義の家に住み続けるしかない——という場合もあります。そのときは最低限、次を取り決めておくことをご検討ください（文面は弁護士にご相談ください）。
- 相手がローンを延滞したらすぐに知らせる義務
- 住んでいる側が返済状況を確認できる方法（残高証明の定期的な提出など）
- 延滞が続いた場合の売却への協力
滞納の通知は名義人にしか届かないため、住んでいる側は気づいたときには手遅れ、ということが起きます。詳しくは「離婚で住宅ローンが払えない」で整理しています。
次にやること（チェックリスト）
☐ 家の名義とローンの状態を確認する
☐ 住む側に単独で借り換えられる収入・信用があるか確認する
☐ 借り換えが難しいならリースバックも検討する
☐ 家の価値と残債を査定で把握する
☐ 名義・ローンの整理は金融機関、取り決めは弁護士に相談する
よくある質問（FAQ）
Q. 相手名義の家に、離婚後も住み続けても大丈夫ですか？
名義やローンが相手のままだと、相手の滞納や売却で住み続けられなくなるリスクがあります。名義・ローンを住む人に合った形へ整えることをおすすめします。
Q. 収入が少なく、借り換えができません。住み続ける方法は？
リースバック（売却して賃貸で住み続ける）という選択肢があります。所有権は手放しますが、同じ家に住み続けられます。条件は物件・会社によるため、まず価値の把握から始めましょう。
Q. リースバックの家賃はどのくらいになりますか？
一般的には「買取価格 × 年6〜10%程度 ÷ 12か月」が目安です。市場価格3,000万円の家を75%の2,250万円で売り、利回り8%なら月15万円ほどになります。周辺の賃料相場より高くなることが多いので、同じ広さの家を借りる場合の家賃と比べてください。
Q. 定期借家契約だと、いずれ出ていかないといけませんか？
期間満了で契約が終わるため、再契約できなければ退去になります。再契約の条件は貸主次第です。住み続けたい期間が決まっているなら、契約期間がそれをカバーしているかを契約前に確認してください。
Q. 自分の収入で借り換えられるか、目安はありますか？
返済負担率が一つの目安です。フラット35の基準では、年収400万円未満なら年間返済が年収の30%以下、400万円以上なら35%以下です。年収300万円なら年間90万円（月7.5万円）までが上限の目安になります。金融機関で事前審査を受けるのが確実です。
この記事について：離婚の味方 編集部（城久株式会社／宅地建物取引業 東京都知事（1）第114307号）が作成しています。不動産の実務に関する記述は、当社の宅地建物取引士が確認しています。
財産分与の取り決めは弁護士に、税金は税理士にご確認ください。 最終更新日：2026年9月13日
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